safety
 

بررسی ضوابط بلند­مرتبه­سازی در شهر تهران

 

چکیده

هم اکنون ضوابط بلندمرتبه‌سازی در شهر تهران در دست تهیه است و ضوابط قبلی بناهای بلندمرتبه‌سازی در شهر تهران مربوط به بناهای 6 طبقه و بیشتر می‌باشد که اشکالات فراوانی داشته است که شاهد این مدعا وضعیت نابسامان بناهای بلند کنونی در شهر تهران می‌باشد.

این گزارش به بررسی ضوابط مربوط به بلندمرتبه‌سازی در شهر تهران و به تّبّع آن مشکلات اساسی ایجاد شده در سیمای شهر به واسطه بناهای بلند در ابعاد مختلف می‌پردازد. علاوه بر این مقایسه‌ای تطبیقی میان تعاریف و ضوابط بلندمرتبه‌سازی شهر تهران با برخی شهرهای اروپایی نیز صورت می‌گیرد تا مشکلات مربوط به ضوابط شهر تهران بیشتر آشکار گردد.

نتایج به دست آمده در این گزارش حکایت از سه مشکل عمده در ضوابط مربوط به بلندمرتبه‌سازی در شهر تهران را دارد که عبارتند از: 1- تعریف بنای بلند 2- ضوابط مربوط به این بناها 3- چگونگی ارائه مدارک و نقشه‌های پیشنهادی بنای بلند.

 

مقدمه

ساختمان‌های بلندمرتبه در شهرهای امروزی، یکی از موارد مهم و تاثیرگذار در سیمای شهرها هستند. جنبه­های نشانه­ای، زیباشناسانه، هویتی و خواناسازی محیط از جمله ابعاد قابل بررسی نقش ساختمان‌های بلندمرتبه در سیمای شهری است. اما بر خلاف تاثیر مهمی که این ساختمان‌ها در شهرها دارند، همواره خلاء تاثیر آنها در تصمیم‌گیری‌های کلان شهری و تاثیر آنها بر سیمای شهری احساس می‌شود.

ضوابط احداث ساختمان‌های بلند تهران به همراه مطالعات اولیه دستیابی به آن، در کتاب “ساختمان‌های بلندمرتبه تهران: ضوابط و مکان‌یابی” توسط مهندسین مشاور زیستا برای ساختمان‌های بلند‌تر از 6 طبقه در شهر تهران تهیه شده است. البته در طرح جامع جدید تهران ساختمان‌های بلند‌تر از 12 طبقه به عنوان ساختمان بلند تعریف شده است. اما به دلیل اینکه تا کنون ضوابطی جهت احداث این گونه بناها ارائه نشده است و روند تهیه ضوابط آنها در دست تهیه است، در این گزارش به بررسی ضوابط مربوط به ساختمان‌های 6 طبقه پرداخته می‌شود. از این رو در این نوشتار ابتدا اهمیت بناهای بلند به اختصار شرح داده می‌شود و سپس به نقد ضوابط موجود برای ساختمان‌های بلند‌تر از 6 طبقه در شهر تهران پرداخته می‌شود که عامل اصلی شکل‌گیری بناهای بلند کنونی این شهر بوده است و سپس به مشکلات ساختمان‌های بلند در سیمای شهر تهران اشاره می‌گردد. در ادامه به بررسی تجربه سایر کشورها در رابطه با ابنیه بلند پرداخته می‌شود تا مقایسه‌ای میان ضوابط شهر تهران و برخی شهرهای دیگر جهان انجام گیرد تا مشکلات ضوابط مربوط به تهران مشخص گردد. در پایان خاطر نشان می­گردد هدف اصلی این گزارش کمک به تهیه ضوابط جدید ساختمان‌های بلندمرتبه در شهر تهران است که در حال حاضر در دست تهیه می‌باشد.

 

روش تحقیق

این تحقیق براساس چهار بخش اصلی زیر به انجام رسیده است که در نهایت در پی یافتن مشکلات مربوط به ضوابط بلندمرتبه‌سازی در شهر تهران از بعد منظر شهری است:

 ●     بررسی ضوابط موجود در رابطه با بلندمرتبه‌سازی در شهر تهران

 ●     تشخیص مشکلات بناهای بلند در شهر تهران براساس چارچوب نظری منظر شهری

 ●      بررسی ضوابط بلندمرتبه‌سازی در برخی شهرهای انگلستان

 ●     مقایسه تطبیقی میان ضوابط بناهای بلند در شهر تهران و شهرهای نمونه مورد مطالعه و نتیجه‌گیری نهایی

 

چارچوب نظری

پایگاه نظری این نوشتار براساس منظر شهری به مفهوم نوین آن می‌باشد. در مفهوم نوین منظرشهری، مباحث کالبدی و ادراکی شهر توامان با یکدیگر در تصمیم‌گیری‌ها و ارزیابی‌ها مدنظر هستند. علاوه بر آموزه‌های منظر شهری به دلیل اهمیت تاثیرات بصری بناهای بلند در شهر، تاثیرات بصری این نوع بناها نیز به صورت جداگانه مورد بررسی قرار گرفته است.

 

1-    اهمیت ابنیه بلند در شهر:

ساختمان‌های بلندمرتبه در شهرهای امروزی، دارای تاثیرات عمده‌ای هستند. یکی از مهم‌ترین این نقش‌ها به دلیل مقیاس خاص این نوع بناها می‌باشد.

“گوردن کالن” (1382) در کتاب “گزیده‌ای از منظر شهری”، منظر شهری را “هنر تناسبات” می‌داند. اهمیت مطالعه تاثیر ساختمان‌های بلندمرتبه نیز در ارتباط با تاثیرگذاری زیاد آنها در تناسبات شهری است. تاثیرگذاری این نوع ابنیه در تناسبات شهری از یک سو دارای جنبه‌های مثبت است و از سوی دیگر دارای جنبه‌های منفی نیز می‌تواند باشد. در زیر به برخی جنبه‌های مثبت و منفی این نوع ابنیه در منظر شهری اشاره می‌گردد.

جدول شماره 1 (ماخذ: مولف)

نکات مثبت

نکات منفی

- تاثیر در خوانایی محیط

- ارتقاء کیفیت منظر شهری و تاثیر در خط آسمان

- کیفیت نشانه‌ای این نوع ابنیه در منظر شهری و تاثیرگذاری آنها در ایجاد مکان با هویت

- امکان کور کردن دیدهای شهری و پانوراما توسط ساختمان‌های بلند

- ایجاد ناهنجاری بصری در محیط اطراف

- ایجاد خرده اقلیم و سایه‌های وسیع

((Short, 2007;Tavernor, 2007;Zacharias,1999

 

2-    نقد و بررسی ضوابط بلندمرتبه‌سازی درشهرتهران:

تهیه ضوابط نهایی ساختمان‌های بلندمرتبه براساس مطالعات اولیه‌ای صورت گرفته است که فهرست آنها در ابتدای کتاب “ساختمان‌های بلندمرتبه تهران: ضوابط و مکان‌یابی” ذکر شده است. در این فهرست 3 بخش اصلی  که در ادامه به آن اشاره می‌گردد، قابل تفکیک است. از این رو این نوشتار نیز براساس همین 3 بخش به بررسی ضوابط می‌پردازد.

 

1-2- عوامل موثر در دستیابی به ضوابط ساختمان‌های بلندمرتبه

عوامل موثر جهت دستیابی به ضوابط و مقررات ساختمان‌های بلند براساس یک تقسیم‌بندی کلی به دو بخش اصلی “ضوابط ساخت” و “ضوابط مکان‌یابی” تقسیم می‌گردد که در ادامه به توضیح آنها پرداخته می‌شود (مهندسین مشاور زیستا،1383)

1-1-2- ضوابط ساخت:

 در این ضوابط، چگونگی معماری خود بنا و همچنین ارتباط بنا با قطعه زمین و خیابان مجاور مدنظر است. در این بخش 7 بند اصلی که در نهایت تعیین‌کننده تراکم ساختمانی هستند برای هر قطعه زمین ارائه گردیده است، که عبارتند از:

-      عدم سایه‌اندازی زمستانی

-      رعایت فاصله متناسب با ارتفاع ابنیه با یکدیگر

-      هماهنگی با عرض معبر مجاور

-      اثرگیری از ویژگی‌های کالبدی قطعه ( مساحت، ابعاد، شکل، مکان استقرار بنا نسبت به خیابان)

-      رعایت فضای باز مناسب

-      توجه به مباحث حفاظتی (زلزله، آتش سوزی، ...)

-      توجه به مباحث زیبایی‌شناسی و منظر شهری

در بندهای مطرح شده بالا، بجز بند هفتم ( توجه به مباحث زیبایی‌شناسی و منظر شهری) سایر بندها دارای تعاریف مشخصی هستند، اما بند هفتم که یکی از مهم‌ترین بندها در تعیین ضوابط ساخت است تعریف مشخصی ندارد. به همین دلیل در تبدیل این بندها به ضوابط نهایی برای ساخت بناهای بلند تاثیر بند هفتم دیده نمی‌شود. هرچند این 7 بند به صورت جداگانه مطرح شده‌اند اما در نهایت یک ضابطه برای همگی آنها ارائه شده و آن ضابطه “ لفاف فضایی” است که به نظر می‌رسد بیشتر براساس بندهای 1،2 و 3 شکل گرفته است و تاثیر سایر بندها و به خصوص بند هفتم که دارای اهمیت زیادی است نادیده گرفته شده است.

بند هفتم می‌تواند تاثیر تعیین کننده‌ای در شکل و شخصیت کلی شهر بگذارد. با زیرا ساختمان‌های بلند به دلیل مقیاس تاثیرگذارشان دارای آثار و نتایج موثرتری در ظاهر یک شهر هستند. به همین دلیل بهتر بود این بند از سایر بندها جدا می‌گردید و در مورد آن ضوابط دیگری ارائه می‌شد. یکی از دلایل زشتی بناهای بلند در حال حاضر نیز عدم توجه به این بند است، زیرا “ تاج” بناهای بلند که  از فواصل دور هم قابل رویت است، به جای آنکه زیباترین قسمت بنا باشد با عقب نشینی‌های پله‌ای و 45 درجه به زشت‌ترین قسمت بنا تبدیل شده است.

 

2-1-2-ضوابط مکان‌یابی:

در ضوابط مکان‌یابی مسائل شهری از قبیل موقعیت گسل‌ها در شهر، محدودیت‌های زیست محیطی و ... مدنظر می‌باشند. دست‌یابی به ضوابط مکان‌یابی براساس مطالعات اولیه و از طریق کتاب “ساختمان‌های بلندمرتبه تهران: ضوابط و مکان‌یابی” به ترتیب بندهای پنج‌گانه زیر می‌باشد:

-      خطر گسل‌ها در شهر

-      محدودیت‌های زیست محیطی ناشی از آلودگی هوا

-      مبحث سرانه فضای باز

-      مطالعات ترافیکی

-      تعیین مکان مناسب براساس: الف) سیمای شهر  ب) نشانه شهری  ج) تنوع شهری د­) بهره­گیری از توان‌های محیطی

 

در بندهای فوق، 4 بند اول دارای تعاریف مشخصی هستند اما برای بند پنجم تعریف مشخصی ارائه نشده است و معیارهایی که برای سنجش در خصوص سیمای شهر و نشانه شهری ارائه شده است بیانگر معنای درست این واژه‌ها نیست. معیار ارزیابی ارائه شده برای سیمای شهر “ نسبت ارتفاع به عرض” عنوان شده و نشانه شهری نیز به “ شناخت شهر در جهت­یابی و حرکت” تعبیر گردیده است. این در حالی است که مواردی همچون سبک معماری، مصالح مورد استفاده و سایر متغیرهای کالبدی نیز می‌توانند در سیمای شهرتعیین‌کننده باشند. در تعریف نشانه شهری، عوامل مهم دیگری از جمله مسائل هویتی و ادراکی نیز دخیل هستند اما در تعریف فوق، فقط از نشانه شهری “ به شناخت شهر در جهت‌یابی” تعبیر شده است.

به این ترتیب، اینکه بندی تحت عنوان سیمای شهر و نشانه شهری موجب تعیین ضابطه مکان‌یابی باشد درست است اما به شرط آنکه تعاریف و معیارهای ارائه شده نیز مطابق با معنای صحیح این واژه‌ها باشند. زمانی که صحبت از سیمای شهر یا نشانه شهری مطرح می‌گردد، مواردی همچون مسائل هویتی، ادراکی و حس مکان نیز دارای اهمیت می‌باشند؛ زیرا بناهای بلند اساساً به دلیل مقیاس تاثیرگذارشان دارای اهمیت نشانه‌ای زیادی در شخصیت بخشی به هر شهر می‌باشند و این شخصیت بخشی، رابطه نزدیکی با معیارهای هویتی و ادراکی دارد از این رو نشانه شهری فقط برای جهت‌یابی در یک شهر نیست بلکه دارای ماهیت هویتی نیز هست.  با توجه به اینکه بناهای بلند نسبت به سایر بناها در شهر به میزان زیادتری قابل رویت هستند تاثیر آنها در شخصیت بخشی به شهر به مراتب بیشتر از سایر بناها است.

از این رو توجه به بناهای بلند و نقش نشانه‌ای آنها در سیمای شهر نیازمند توجه به ماهیت هویتی این بناها در شهر است که در ضوابط ارائه شده کمی قابل دست‌یابی نیست.

به همین دلیل به جای آنکه معیارهای کمی در این بخش تعیین‌کننده باشند، بهتر است راهبردهای استراتژیک مطرح گردند تا طراحان بتوانند طرح‌های خود را در آن چارچوب ارائه نمایند و در نهایت این طرح‌ها در کمیته‌های صاحب صلاحیت مورد بررسی کیفی قرار گیرند.

 

2-2- تعیین بهره­وران و آسیب­پذیران ضوابط

کتاب “ساختمان‌های بلندمرتبه تهران: ضوابط و مکان‌یابی”، بهره‌وران طرح­های بلندمرتبه‌سازی را سازندگان ساختمان‌هاي بلند و شهرداري (كه از طريق جذب/ اضافه ارزش اضافي به تأمين بودجه عمران شهري مي‌پردازند) معرفي مي‌كند و شهرونداني كه احداث ساختمان‌هاي بلند حقوق همسايگي آنها را به خطر مي‌اندازد را آسيب‌پذيران معرفي مي‌كند.

البته آنچه در اين فصل تحت عنوان بهره‌وران و آسيب‌پذيران آمده است درست است ولي كافي نيست؛ زيرا بهره‌وران و آسيب پذيران اصلي در يك شهر بر اثر ساخت ابنيه بلند، كل شهر و همه شهروندان هستند زيرا كه در صورت موفقيت يك بناي بلند در شهر، شخصيت كلي شهر و رضایت شهروندان در اين رابطه ارتقاء مي‌يابد ولي در صورت نامناسب بودن، نه تنها همسايگان بنا بلكه كل شهر از اين حيث آسيب خواهد ديد. لذا باید نگاه به ابنيه بلند كلي‌تر از آنچه در اين فصل آمده است، باشد. زيرا آنچه موجب سود شهرداري‌ها از اين راه مي‌شود از سوي ديگر موجب نامناسب شدن چهره شهر مي‌گردد.

 

3-2- ضوابط بلندمرتبه‌سازی

بعد از ارائه عوامل موثر در تعیین ضوابط احداث ساختمان‌های بلند و همچنین تعیین بهره وران و آسیب پذیران در کتاب “ساختمان‌های بلندمرتبه تهران: ضوابط و مکان‌یابی” در نهایت ضوابط اجرایی جهت ساخت این نوع بناها ارائه گردیده است. آنچه در این ضوابط به چشم می‌خورد براساس محوریت تعریف “ لفاف فضایی” است که براساس معیارهایی همچون سایه‌اندازی و رعایت حریم همسایگان قابل دفاع است. اما مسلم است که این معیارها به عنوان مقیاس­هایی مطرح هستند که می‌باید در کنار معیارهای جامع دیگری  همچون شکل شهر و شخصیت شهر مطرح گردند.

به همین دلیل ضوابط موجود بیشتر براساس توجه به معیارهای خرد و جزئی شکل گرفته و آنچه عامل تعیین‌کننده در تعریف “ لفاف فضایی” بوده است صرفاً توجه به رفع مشکل سایه‌اندازی است و سایر معیارهای مطرح شده در مطالعات اولیه در تعیین ضوابط نهایی تاثیری نداشته‌اند و به نظر می‌رسد که به صورت تزئینی در قسمت مطالعات اولیه به آنها اشاره شده است.

 

3-    مشکلات بناهای بلند در تهران

یکی از عواملی که موجب شده است تا آشفتگی شهر تهران جلوه بیشتری داشته باشد وجود نامتناسب ابنیه بلند در تهران است. بر همین اساس نیاز است تا تاثیر ساختمان‌های بلندمرتبه به عنوان یکی از عناصر اصلی سیمای شهری و همچنین به عنوان نقاط عطف در شهر مورد تدقیق بیشتری قرار گیرند. زیرا ابنیه بلند می‌توانند به دلیل تاثیرگذاری زیادشان به عنوان نقاط عطف شهری، تاثیر بسزایی در شخصیت بخشی به یک شهر داشته باشند. 

اهم مشکلات ابنیه بلند در شهر تهران را، می‌توان به صورت زیر طبقه‌بندی نمود:

-      مشکلات عملکردی:

 ضوابط موجود در این بخش، به ابنیه بلند فقط براساس سایه‌اندازی و لفاف فضایی در طبقات بالا می‌پردازد. این در حالی است که براساس ضوابط رایج در سایر کشورها، ساختمان‌های بلند باید براساس معیارهای مختلفی از جمله موارد زیر مورد بررسی قرار گیرند:

ارتباط با زمینه، تاثیر بر محیط تاریخی، ارتباط با سیستم حمل‌و‌نقل، کیفیت ممتاز معماری، مشارکت با امکانات و فضاهای عمومی، تاثیر بر محیط بلافصل، مشارکت در خوانایی محیط و مطابقت با اصول پایداری.

-      مشکلات زیباشناختی:

علیرغم اهمیت ابنیه بلند به لحاظ زیباشناختی در محیط، هیچ گونه معیار مشخصی برای سنجش این نوع ابنیه به لحاظ زیبا شناختی وجود ندارد. این در حالی است که ابنیه بلند به دلیل تناسبات خاص خود دارای تاثیرگذاری زیادی در زیبایی شهر هستند.

-      مشکلات هویتی- ادراکی:

ابنیه بلند هم به لحاظ شکلی و هم به لحاظ معنایی تاثیر زیادی در منظر شهری دارند. ابنیه بلند به عنوان نشانه‌های یک شهر دارای بار معنایی می‌باشند و به همین دلیل باید دقت بیشتری در مورد کیفیت این نوع ابنیه وجود داشته باشد. این درحالی است که بسیاری از ابنیه بلند در تهران نه از کیفیت معماری لازم برخوردارند و نه به لحاظ معنایی و هویتی دارای ارزش‌های لازم، هستند.

 

-      مشکلات بصری:

از دیگر نمونه‌های ضعف در منظر شهری تهران از بین رفتن دیدها و منظره‌های شهری است که با ساختن برج‌ها در مکان‌های نامناسب از بین رفته است. در این راستا هیچ گونه توجه جدی به ماهیت دید و تاثیر این نوع ابنیه در دیدهای کوتاه (short-rang view) و دیدهای بلند (long-rang view)، در شهر تهران نشده است.

براساس مشکلات مطرح شده در بالا، اعمال ضوابط اختصاصی برای مکان‌یابی، معماری و اندازه ساختمان‌های بلندمرتبه شهر تهران بدون توجه به تاثیرات متقابل برج و شهر و اکتفا به جنبه‌های کالبدی و تاثیرات محیطی ابنیه، شرایط سیمای شهر تهران را پیوسته دچار اشکالات بیشتری می‌کند.

 

4-    بررسی تعاریف و  ضوابط بناهای بلند در برخی شهرهای دنیا:

یکی از مهم‌ترین عوامل در تعیین وتعریف ضوابط بناهای بلند، تعریف اولیه‌ی نوع بنا‌هاست. زیرا تعریف بنا، نوع نگاه به این بناها را نیز مشخص می‌نماید. تعریف ساختمان‌های بلند در جهان دارای تفاوت‌های زیادی می‌باشد به طوریکه در برخی شهرهای کشوری مانند آمریکا ساختمان‌های 40 طبقه به عنوان ساختمان‌های کوتاه شناخته می‌شوند (بمانیان،1377) یا حتی در برخی شهرهای انگلستان همچون لندن ساختمان‌های بلندمرتبه براساس موقعیت مکانی تعریف متفاوتی دارند. به طور مثال بلندی 75 متر برای داخل شهر لندن و 25 متر برای اطراف رودخانه “تیمز” و 30 متر برای سایر مکان‌ها به عنوان تعریف ابنیه بلند در نظر گرفته شده است.( Mayor of London, 2001)

نکته مهمی که در راستای تعریف ساختمان‌های بلندمرتبه در کشورهای پیشرفته وجود دارد این است که تعریف این نوع بناها فقط براساس ارتفاع نیست بلکه دارای متغیرهای کیفی نیز می‌باشد. “ساختمان بلند” دارای یک مفهوم نسبی است که می‌باید علاوه بر ارتفاع آن، به موارد دیگری نیز توجه شود. به همین دلیل، تعریف ساختمان‌های بلند در رابطه با مسائل شهری می‌تواند ترکیبی از متغیرهای کمی و کیفی باشد.

به طور مثال در برخی مناطق انگلستان تعریفی که از ساختماهای بلند ارائه می‌شود براساس ارتفاع، تاثیرگذاری بر محیط اطراف یا تاثیر عمده بر خط آسمان است (Westminster City Hall,2009; Leicester city council , 2007).  اگر بنایی یکی از این شرایط را داشته باشد، ساختمان بلندمرتبه محسوب می‌شود. به طور مثال با این شرایط یک ساختمان با ارتفاع متوسط هم به شرط تاثیرگذاری در خط آسمان یا محیط اطراف می‌تواند تابع ضوابط بلندمرتبه‌سازی باشد.

در زیر به تعریف بناهای بلند در برخی شهرهای انگلستان اشاره می‌گردد: 

جدول شماره 2

تعریف ساختمان بلندمرتبه

Leicester city

Liverpool city

Plymouth

●     ارتفاع بیشتر از 20 متر

●     هر بنایی با هر ارتفاع که از ارتفاع بناهای شاخص اطراف بلندتر باشد

●     هر بنایی که در خط آسمان شهر تاثیرگذار است

 

●     از فاصله‌ای بیشتر از فاصله معمولی دیده شود

●     تاثیر بیشتری بر روی نشانه‌های شهری و بناها و بافت‌های تاریخی بگذارد

●     قسمت بالای آنها از بیشتر  نقاط شهر دیده شود

●     تخیل بیننده را تسخیر کند و قسمتی از تصویر ذهنی گردد

●    هر بنایی که به طور قابل توجهی از سایر بناهای همجوار بلندتر باشد 

●    هر بنایی که در خط آسمان تشخیص داده شود

 

(ماخذ: مولف- برگرفته از(Westminster City Hall,2009; Leicester city council , 2007; Plymouth City Council,2005)

 

اکنون ضوابط بلندمرتبه‌سازی در برخی شهرهای انگلستان که پیرامون بناهای بلند تحقیقات زیادی به عمل آورده‌اند ارائه می‌گردد تا نکات مهم این ضوابط آشکار گردد. ضوابط بلندمرتبه‌سازی در این شهر‌ها را می‌توان براساس 10 آیتم کلی ارائه نمود که هر کدام به تناسب دارای آیتم‌های جزئی نیز می‌باشند. این 10 آیتم و جزئیات آنها به شرح زیر می‌باشد(Westminster City Hall,2009; Leicester city council , 2007; Plymouth City Council,2005; Mayor of London, 2001):

 

1-    چگونگی ارتباط با زمینه

-      میزان پاسخگویی این بناها به الگوهای فرهنگی و کالبدی شهر و توسعه کلی شهر

-      تاثیر این بناها بر محیط بلافصل براساس موارد زیر:

 ●     رعایت تناسب با محیط اطراف شامل خیابان‌ها، فضاها و احجام پیرامونی

 ●     جلوگیری از ایجاد تاثیر دره گونه (canyon effect) در خیابان‌های اطراف

 ●     رعایت میزان اشراف بر محیط اطراف

 ●     ایجاد پیاده‌رو و فضای سبز  مناسب جهت عابران

 ●     عدم ایجاد مشکل سایه‌اندازی بر طبقات پایین بناهای اطراف (rights of light)

 ●     ایجاد حداقل پیاده‌رو 3 متری برای بناهای 8 طبقه و 5 متری برای بناهای بیشتر از 8 طبقه

 

2-    تاثیر در محیط تاریخی

-      میزان تاثیر بر منظر تاریخی شهر و خیابان‌های اطراف شامل

 ●     میزان افزایش خوانایی

 ●     میزان نفوذپذیری یعنی بناهای بلند به گونه­ای طراحی شوند که موجب پرهیز مردم از ورود به محوطه­های تاریخی پرگردد. برای مثال ساخت بناهای بلند موجب باریکی پیاده­­روها نگردد تا مردم در ورود به محوطه­های تاریخی دچار مشکل گردند و برعکس با طراحی پیاده‌روهای عریض می‌توان مردم را در ورود به بافت‌های تاریخی تشویق کرد)

 ●     ایجاد کریدورهای دید جدید و تقویت کریدورهای دید موجود از محوطه اطراف شهر به سمت مرکز شهر و بالعکس

 ●     در نظر گرفتن بناهای مهم و تاریخی در کریدورهای دید

-      مطالعه تاثیر بناهای بلند در تقویت یا تضعیف ارزش تاریخی بافت

-        تاثیر بر اِلِمان‌های تاریخی، ساختمان‌های تاریخی پس‌زمینه، مناطق حفاظت شده، پارک‌ها و باغ‌های تاریخی

3-    چگونگی ارتباط با سیستم حمل‌و‌نقل

-        نزدیکی به حمل‌و‌نقل عمومی

-        توان و کشش بزرگراه‌ها، خیابان‌ها و پیاده‌روهای اطراف

-        وجود پارکینگ یا امکان طراحی متناسب آن برای مراجعه‌کنندگان و استفاده‌کنندگان از بنا

-        دسترسی مناسب برای پیاده‌رو

-        دسترسی مناسب برای معلولین و ناتوانان جسمی شامل: رمپ، سطوح غیرلغزنده، نورپردازی مناسب و ...

 

4-    کیفیت معماری مناسب

بناهای بلند به دلیل نقش نشانه‌ای در شهر دارای اهمیت می‌باشند و باید از کیفیت بالایی به لحاظ معماری برخوردار باشند. جهت دستیابی به این کیفیت موارد زیر باید رعایت گردند:

-      هماهنگی با بناهای اطراف

 ●     چگونگی ارتباط خطوط، شکست‌ها  و شخصیت بنا با بناهای اطراف

 ●     تاثیر بر دیدهای محلی ( به طور مثال چگونگی پایان دادن محورهای دید یا قاب‌بندی صحنه‌ها)

-      کیفیت فرم بنا

 ●     دارای فرم منطقی باشد

 ●     نباید حس نفوذناپذیری ایجاد کند

-      حجم و مقیاس (سازگاری با حجم و مقیاس محیط اطراف)

-      کیفیت طبقه همکف بنا

 ●     سازگار و در ادامه فعالیت و شخصیت موجود در محیط باشد

 ●     خوانایی ورودی

 ●     مسیر ورودی متناسب با تراکم جمعیتی مراجعه‌کننده باشد

-  پارکینگ (بهتر است درون زمین باشد)

-  تاج ساختمان

 ●     به دلیل تاثیر در خط آسمان دارای اهمیت است

 ●     پرهیز از قرار دادن مواردی که موجب تضعیف و کاهش وضوح خط آسمان گردد

-      مصالح (دارای بهترین کیفیت ممکن باشد و حداکثر از سه نوع مصالح استفاده گردد)

 

5-    مشارکت در امکانات و فضاهای عمومی

-      تنوع و مشارکت در کاربری‌ها برای پاسخ به نیازهای محلی

-      کاربری‌های پیشنهادی در همکف موجب سرزندگی در محیط اطراف گردد

-      بنا بتواند خدمات عمومی علاوه بر سایت متعلق به خود ارائه نماید

 

6-    تاثیر بر روی محیط اطراف و خرده اقلیم

-      تاثیر باد در پایه‌های بنا، اطراف ورودی و پیاده‌رو

-      ظاهر بنا در شب

-      میزان انعکاس بنا در روز (میزان انعکاس نباید آزار دهنده)

-      بنا نباید محدود‌کننده پیشنهادات دیگر برای بناهای بلندمرتبه باشد

 

7-    میزان نفوذپذیری و خوانایی سایت

-      بنا تا چه حد می‌تواند نشانه‌ای قابل درک برای کمک به تعریف شخصیت یک ناحیه باشد

-      بنا تاچه حد سایت را به محله و محدوده اطراف مرتبط می‌سازد

 

8-    پایداری

-      میزان هماهنگی با پایداری شامل مقولاتی همچون: میزان استفاده از انرژی، میزان انتشار co2، آلودگی آب و هوا، میزان استفاده از زمین، اکولوژی، مصالح

 

9-    تاثیرات درازمدت در شهر

-      تاثیر احتمالی بر روی نیازهای آتی برای واحدهای مسکونی و سایر کاربری‌ها

-      تاثیر در اقتصاد آینده شهر

 

10-      ارائه نقشه‌های کامل (شامل جزئیات و تاثیرات بصری در شهر)

-      تحلیل جامع از سایت و محلات اطراف، شامل: گونه‌شناسی بناهای اطراف، فرم و حجم بناهای اطراف، اکولوژی، توپوگرافی

-      ارائه روند طراحی از تحلیل تا طراحی نهایی

-      ارائه تصاویر فتومونتاژ از بنا در مقیاس دید پاناراما از شهر، دید از فاصله 500 متری و دید نزدیک از خیابان

-      ارائه جزئیات اجرایی، نماها و مقاطع  به طور دقیق در مقیاس 20/1

از بررسی ضوابط فوق مشخص می‌گردد که باید یک سیر منطقی از تعریف بنای بلند و ضوابط مربوط به آن در شهر و در نهایت چگونگی ارائه نقشه‌ها و مستندات مربوط به پیشنهاد بنای بلند ارائه ‌گردد. یکی از نقاط قوت این ضوابط در نگاهی جامع به بنای بلند است که اکثر ابعاد تاثیرگذار این نوع بنا را در شهر تحت پوشش قرار می‌دهد. نکته مهم دیگر این ضوابط بند 10 می‌باشد که به چگونگی ارائه نقشه‌ها و مستندات از سوی پیشنهاددهندگان بنا می‌پردازد، زیرا چگونگی اثبات توجه طراحان به 9 آیتم قبلی فقط از طریق این مستندات امکان‌پذیر است.

 

۱- تعریف بنای بلند

از مقایسه تعریف بنای بلند در تهران با سه شهر ذکر شده در جدول شماره 2 مشخص می‌گردد که در تعریف بنای بلند علاوه بر اینکه معیارهای کمی از جمله ارتفاع باید مدنظر باشد، باید معیارهای کیفی نیز به تعریف بنای بلند اضافه گردد.

برای رفع این مشکلات باید ابتدا تعریف بنای بلند از حالت کمی (بالای 12 طبقه) به ترکیبی از متغیرهای کمی و کیفی تغییر یابد. به طور مثال می‌توان پیشنهاد نمود ابنیه­ای که دارای تاثیر شاخصی در خط آسمان شهر باشد نیز جزو ابنیه بلند محسوب می­شود. در این حالت ضوابط بصری بلندمرتبه‌سازی می‌تواند در مورد این بناها اعمال گردد.

 

2-    ضوابط مربوط به ابنیه بلند

ضوابط مربوط به بناهای بلند با توجه به مقیاس بناهای بلند در شهر باید در ابعاد گسترده‌تری مورد بررسی قرار گیرد. از جمله این ضوابط می‌توان به تاثیرات بصری و کیفیت مناسب معماری این نوع بنا‌ها در شهر اشاره کرد که کمبود آنها در ضوابط مربوط به شهر تهران دیده می‌شود. زیرا همانطوریکه اشاره گردید یکی از مشکلات بناهای بلند در شهر تهران تاثیرات نامناسب بصری این بناها در شهر می­باشد.

 

3-    چگونگی ارائه مدارک و نقشه­های پیشنهاد بنای بلند

نهایتاً نکته مهمی که جای آن در ضوابط بلندمرتبه‌سازی شهر تهران خالی است، این است که تمامی ضوابط مورد اشاره باید در نقشه‌ها و مدارک ارائه شده از جانب پیشنهاد دهندگان بنای بلند، جهت تصمیم‌گیری به مراجع تصمیم‌گیر ارائه شوند. از جمله مهم‌ترین این مدارک می‌توان به تصاویر سه بعدی یا فتومونتاژ جهت بررسی تاثیرات این بناها در شهر و همچنین نقشه جزئیات اجرایی جهت تضمین کیفیت این نوع بناها اشاره نمود.

 

 

|+| نوشته شده توسط مهدی سرداری در جمعه سی و یکم شهریور 1391  |
 
 
بالا